QUE SON LAS CLÁUSULAS SUELO, POR QUE SON ABUSIVAS Y LEGALIDAD O ILEGALIDAD DE LAS MISMAS

Afectan a un elemento principal del contrato, el precio total ya que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo o bajen. Son legales pero generan un grave perjuicio al particular y es motivo de oposición a la ejecución hipotecaria, alegando la posible nulidad de éstas por resultar abusivas, en base a los artículos 695 y 552.1.2 de la LEC.

 

La cláusula suelo hipotecaria en un préstamo hipotecario establece cual será el tipo mínimo de interés que se liquidará en las correspondientes cuotas de dicho préstamo.

Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior. También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.

Esto significa que, establecido ese “suelo”, si el tipo mínimo de interés baja por debajo del mismo (como ahora ocurre)  el cliente no podrá beneficiarse de esa rebaja en las cuotas del préstamo.

 

Un ejemplo de cláusula abusiva en conformidad con lo establecido en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013, es la titulada «TIPO DE INTERÉS VARIABLE», un apartado cuarto según el cual «(e)l tipo de interés revisado, conforme a las reglas anteriores, no podrá ser inferior al 3’500 % ni superior al 15’00 % nominal anual». sobre esa situación, en la sentencia se indicó que lo que formalmente se presentó como un préstamo a interés variable realmente era un préstamo a interés fijo exclusivamente variable al alza, siendo la realidad del contrato que el cliente no se iba a beneficiar de la minoración del tipo de interés pactado como variable, violándose como consecuencia el artículo 7 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación.

 

Además, el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General Para La Defensa de los Consumidores y Usuarios y Otras Leyes Complementarias define las cláusulas abusivas como todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, añadiendo que el hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato, y que el empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.

 

*La sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11, ha declarado que el procedimiento de ejecución hipotecaria español es contrario a la Directiva 93/13/CEE.

 

*STS de 8 de septiembre de 2014, que ratifica, explica y avanza en la doctrina iniciada por la sentencia de 9 de mayo de 2013  ha intentado «superar la concepción meramente «formal» de los valores de libertad.

 

También, la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, en su art. 3.1 dispone que «(L)as cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato»; y en su art. 4.1, transpuesto en el art. 82.3 TRLCU, apunta como elementos a valorar para apreciar el carácter abusivo de una cláusula contractual la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato, las circunstancias que concurran en su celebración y las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa aquél.

 

Por último, como muchos de los asuntos controvertidos, es un tema actual sobre el cual se ha pronunciado el abogado de la UE en sentido contrario a la jurisprudencia española (no considerando las devoluciones pertinentes a razón de las clausulas suelo en las hipotecas que se han visto afectadas, puesto que estas devoluciones pueden suponer un gran importe de capital), no siendo esta decisión todavía definitiva.

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